Comme chaque automne, et peut-être plus encore cette année, les boîtes aux lettres fleurissent d'offres vantant les mérites d'un investissement locatif dans le cadre des loi Borloo ou Robien. «Déduisez jusqu'à 65 % du coût de l'acquisition de vos impôts», vantent les brochures. Faut-il pour autant céder aux sirènes de la défiscalisation ? En matière d'immobilier, rien n'est moins sûr. «Il est indispensable d'effectuer une analyse poussée de l'investissement, explique Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. L'opération doit toujours être regardée sous l'angle immobilier, et non fiscal», insiste-t-il.

Etudier avec attention le marché locatif

La problématique reste la recherche d'un rendement suffisant, de l'ordre de 3,8 à 4,5 %. Il doit donc y avoir une forte adéquation entre l'offre et la demande locative. «Le premier critère à privilégier est celui de l'emplacement, poursuit Yannick Ainouche. N'étudiez que les programmes proches des transports, des écoles et des commerces.»

Mais il ne faut pas s'arrêter à cette seule considération. «Avant de proposer une opération à nos clients, nous étudions systématiquement le stock de logements dans la zone considérée, les mouvements migratoires et le nombre de permis de construire accordés», explique Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay & Associés Finance. Trois facteurs qui permettent d'analyser en profondeur l'état du marché immobilier et son potentiel de développement.

Enfin, il ne faut pas hésiter à pousser la porte des agences immobilières pour savoir dans quelles zones se situe la demande locative. «Là encore, il faut être attentif à la nature de cette demande. Elle permet d'éviter d'acheter des petites surfaces dans les quartiers familiaux, et inversement d'investir sur des grandes surfaces dans des quartiers où la demande pour ce type de bien est insuffisante», insiste Yannick Ainouche.

Les professionnels déconseillent désormais d'investir dans les première ou deuxième couronnes des villes moyennes et privilégient au contraire les grandes métropoles ou l'agglomération parisienne. «Je privilégie en ce moment Bordeaux, le pays genevois ou l'est lyonnais, explique Guillaume de Lonlay. Nous évitons en revanche Montauban et Albi, où l'offre est beaucoup trop abondante.»

Reste à savoir si dans la conjoncture actuelle il est encore opportun d'investir dans la pierre. «Depuis début 2007, nous étions très réticents à proposer des programmes immobiliers à nos clients, explique Guillaume de Lonlay. Nous sommes toutefois revenus sur le marché depuis deux mois car nous pensons que de nouvelles opportunités commencent à se présenter. Les programmes sont mieux conçus et surtout mieux situés.»

Privilégier les petits programmes mixtes

Les professionnels déconseillent toutefois d'investir dans les grands programmes de 200 ou 300 unités de logement. «Mieux vaut acheter un appartement dans un petit programme mixte, c'est-à-dire lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par des copropriétaires», conseille Guillaume de Lonlay. Ce type de bien est toujours mieux entretenu, et surtout l'investisseur évite le risque d'une vente massive d'appartements à l'expiration du délai de détention de neuf ans exigé lorsque l'on se place sous le régime Robien recentré ou Borloo.

Ce n'est qu'à la fin de ce processus de sélection que l'investisseur pourra se décider pour l'un ou l'autre des régimes fiscaux. «J'incite souvent mes clients à opter pour le régime Borloo, car le plafond de loyer plus bas que celui prévu pour le Robien permet d'éviter de longues vacances locatives», conclut Guillaume de Lonlay.

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