C'est la fin d'une époque. Le symbole de plusieurs années d'euphorie immobilière qui vacille. La société propriétaire de Cœur Défense, l'actif immobilier qui s'était vendu le plus cher l'an passé dans le monde (2,11 milliards d'euros), a annoncé hier avoir été placée, à sa demande, sous procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce de Paris. Cet ensemble de 182 000 m² composé de deux tours jumelées, situé sur l'esplanade de la Défense, fait les frais des déboires de la banque d'affaires américaine Lehman Brothers. Heart of la Défense (Hold), société propriétaire de Cœur Défense, est détenue par une société luxembourgeoise dont les actionnaires sont, entre autres, un fonds de pension géré par Lehman Brothers et Atemi, un fonds d'investissement adossé à la banque d'affaires. Lehman Brothers finançait 1,638 milliard d'euros de dette de la société propriétaire.

En choisissant la procédure de sauvegarde, Hold espère gagner du temps pour mener un «dialogue constructif avec ses créanciers», poursuivre l'exploitation de l'immeuble ainsi que les renégociations de baux qui arrivent à échéance en 2009-2010. Un moyen aussi pour le propriétaire de Cœur Défense de démentir les rumeurs de vente des deux tours qui circulent depuis la mise en liquidation de l'établissement par PriceWaterhouseCoopers.

Parmi les intéressés, les noms d'investisseurs tels que le fonds Carlyle, la banque d'affaires Perella Weinberg et la société foncière Unibail-Rodamco - qui l'avait cédé l'an passé à Atemi et Lehman Brothers - ont circulé. S'il était cédé aujourd'hui, Cœur Défense - acheté l'an passé au plus haut du marché - ne dépasserait pas 1,3 à 1,7 milliard d'euros, selon un spécialiste du secteur. «Seuls deux ou trois acheteurs potentiels disposent aujourd'hui des liquidités nécessaires, nuance Jacques Bagge, directeur de l'Agence chez Jones Lang LaSalle. Pas une seule banque ne financerait une opération avec une part de risque.»

Le plus vaste ensemble de l'Ouest parisien

Ce rebondissement dans l'histoire de Cœur Défense contraste avec la notoriété de cet ensemble immobilier, le plus vaste de l'Ouest parisien, et sa visibilité parmi les gratte-ciel du quartier d'affaires. Ces tours de 40 étages, dont le taux de remplissage atteint 91%, comptent parmi leurs locataires la Société générale, Axa, HSBC, Air Liquide, une filiale d'EDF, etc. En dehors de la Société générale, qui devrait regrouper ses équipes dans sa tour voisine (Granite), la plupart d'entre eux devraient rester sur place. À 600 euros annuels du mètre carré en moyenne, Hold conserve une marge d'augmentation de ses loyers. D'autant qu'il soigne ses locataires. La société a engagé des travaux pour agrandir ses restaurants d'entreprise, ajouter un parking à vélos, installer des espaces fumeurs, améliorer la signalétique… Enfin, le propriétaire des lieux profite de la remise en question de nombreux projets de tours à la Défense. «La menace d'offre massive dans les années à venir s'éloigne progressivement», commente un connaisseur du quartier.

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