Vous avez craqué pour un mas dans le Midi, une vaste villa avec vue imprenable sur la mer ou un château dans le centre de la France avec le projet d'ouvrir des chambres d'hôtes. Attention, l'opération peut être plus délicate que prévu. Ceux qui se lancent tête baissée risquent fort la désillusion, mais d'autres réussissent au-delà des espérances grâce à des recettes bien rodées et à une bonne dose de courage et d'abnégation.

C'est notamment le cas de Charles, ancien cadre dirigeant d'une grande entreprise américaine, qui a réalisé son rêve au tournant des années 2000, au moment où son entreprise était touchée de plein fouet par l'éclatement de la bulle technologique. Au seuil de sa vaste demeure de la vallée du Cher, dans sa veste en tweed impeccable, il accueille avec discrétion et chaleur ses hôtes, souvent des citadins pressés en quête de verdure et de calme. « J'ai toujours aimé les vieilles pierres et la campagne, tandis que mon épouse ne jure que par une vie sociale intense. Après des années d'aller-retour, nous avons sauté le pas presque par hasard. Nous venions dans la région depuis de nombreuses années, lorsque le château s'est retrouvé en vente. » Lui, qui rêvait depuis toujours devant cette vaste maison du XVIIIe siècle en tuffeau, a saisi l'occasion lorsqu'au retour d'un week-end il a vu accroché à la grille un panneau « à vendre ».

Quelques années plus tard, les six chambres ne désemplissent pas et déjà le couple rêve de nouvelles aventures, pourquoi pas « un vignoble, avec une bonne table et bien évidemment toujours des chambres d'hôtes ».

Muriel et Christian avaient, eux, dans leur cœur un village perché sur les hauteurs d'Ajaccio. À chacune de leurs escapades à Eccia Suarella, ils voyaient se dégrader un peu plus le Palazzu, l'un des premiers bâtis par la bourgeoisie d'Ajaccio en 1780. Un jour, Christian en a eu assez de sa vie parisienne. Il décide donc d'abandonner sa carrière dans la banque et de se consacrer à la restauration de cette vaste bâtisse, avec une idée en tête : respecter son histoire et la doter de tout le confort contemporain.

Le haut de gamme a le vent en poupe

Résultat : les six chambres d'hôtes de Carpe Diem, en réalité des suites de 60 m² chacune dignes des meilleurs palaces, offrant toute une superbe vue sur le village et la campagne environnante, s'échangent de bouche à oreille et le succès est fulgurant. Il est vrai qu'on est loin de la chambre aménagée au-dessus d'une grange. Le bois et la pierre ornent les murs et les plafonds dans un bel ensemble avec les menuiseries reconstituées à l'identique et les planchers en chêne massif. Sans compter une piscine, un hammam et un Jacuzzi avec massage. Avec son chef, Muriel s'occupe de la table. Un luxe qui se paye : prévoir entre 200 et 300 euros par nuit et par personne, sans compter le repas dont il serait franchement dommage de se priver à en croire les habitués du lieu comme l'acteur Pierre Richard. «Je suis ici comme chez moi ! À tel point que je me demande pourquoi rentrer chez moi !», a-t-il écrit sur le livre d'or.

Pour Laurent Molinari, chez Émile Garcin, spécialiste de la vente de maisons haut de gamme, le modèle de la chambre d'hôtes 4 étoiles a un bel avenir devant lui. « La martingale, qui consistait à acheter une vieille bâtisse, à la rénover et à offrir des chambres “comme chez l'habitant” à 60 euros pour boucler le budget de son acquisition, ne fonctionne plus !  » De fait, dans nombre de régions, le marché tend à la saturation. Avec la flambée des prix de l'immobilier, il est en effet pratiquement devenu impossible de rentabiliser un tel projet. En revanche, sur le marché du très haut de gamme, l'équation peut encore fonctionner. En effet, avec des tarifs pouvant dépasser les 300 euros par nuit, l'investissement de départ est plus aisé à rentabiliser, même avec d'importants travaux. D'ailleurs, « les banques se laissent plus volontiers convaincre par ce type de projets qui correspondent à une demande réelle et croissante », explique Laurent Molinari. Selon lui, le chiffre d'affaires par chambre dépasse alors allégrement les 30 000 eu­ros par an, tandis que les chambres plus traditionnelles peinent à réunir 10 000 euros par an. Ces chambres de luxe adhérent généralement à des réseaux spécifiques comme «  Châteaux et hôtes collection » racheté il y a quelques années par le chef Alain Ducasse ou « Bienvenue au château ».

Mais à ces rares exceptions près, mieux vaut ne pas s'attendre à vivre des seules recettes de chambres d'hôtes. « Une fois les charges déduites, il ne reste aux propriétaires que 30 % de leur chiffre d'affaires  », prévient-on à la Fédération nationale des gîtes de France (FNGF), le plus ancien des réseaux de chambres d'hô­tes. Le concept a d'ailleurs été créé il y a une quarantaine d'années pour venir en complément des revenus agricoles. C'est le choix qu'a fait la famille Couillard qui a sauvé le château Des Salles, près de Bordeaux, de la ruine il y a quarante-cinq ans et a ouvert à côté du domaine viticole des chambres et la table d'hôtes il y a une trentaine d'années. Trois décennies au cours desquelles la clientèle s'est profondément transformée. « Aujourd'hui, plus de 70 % de la clientèle est internationale », explique Sylvie Couillard, qui a pris le relais de ses parents à la tête de la propriété.

De belles perspectives… en ville !

Avec le développement de la formule sur le littoral et à l'abord des villes, d'autres labels sont apparus comme « Clevacances » ou « Fleur de soleil ». L'adhésion à un ou plusieurs de ces labels est un passage pratiquement obligé pour obtenir les subventions, fonction des régions, et être référencé sur les guides.

Jusqu'alors très peu encadré, le secteur a fait l'objet le 3 août dernier d'un décret qui limite le nombre de chambres à « cinq pour une capacité maximale de 15 personnes ». La seule démarche administrative obligatoire est de se déclarer en Mairie. Au plan fiscal, tout dépend de la situation de chacun. Un agriculteur déclare généralement les recettes de ses chambres d'hôtes au titre de son revenu agricole. Ceux qui exercent une autre activité peuvent avoir intérêt à opter pour le régime « microBic » qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 70 %. D'autres, enfin, peuvent gagner à opter pour une inscription au registre du commerce.

Dans tous les cas, il convient de mener une étude sur la demande réelle dans la région. Certains départements comme le Vaucluse sont proches de la saturation. En revanche, dans les villes l'offre est largement insuffisante. La mairie de Paris a créé son propre label « Haute qualité Paris » et affirme manquer de candidats… Quoi qu'il en soit, sachez qu'il s'agit d'un véritable métier. Les clients sont de plus en plus exigeants : « ils veulent le calme, le confort de l'espace et surtout un accueil personnalisé », explique-t-on à la FNGF. Il ne faut donc pas être avare de son temps. Pour Sylvie Couillaud, lorsqu'on ouvre sa maison, « il faut également savoir faire preuve d'une grande tolérance et d'une grande ouverture d'esprit », explique-t-elle pudiquement.

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